信阳市房管中心： 无“预售证”不得收“诚意金”

　　11月1日，由信阳市人民政府纠风办主办和信阳广播电视台共同承办的调频890《阳光热线》栏目邀请了信阳市房产管理中心党委书记、主任万钧做客阳光热线直播间，与听众朋友进行直接交流，解答群众问题。

　　我想在羊山买一套商品房，听说购房前要看看开发商是否五证齐全，我想了解一下都是哪五证？怎样查询？

　　万钧：五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

　　具体情况可以向发证部门查询，如：

　　1.《国有土地使用证》可向国土部门查询

　　2.《建设用地规划许可证》可向规划部门查询

　　3.《建设工程规划许可证》可向规划部门查询

　　4.《建设工程施工许可证》可向住建部门查询

　　5.《商品房预售许可证》可向房产管理部门查询

　　我父母有套房想过户给我，我听说买卖比赠与更划算，是真的吗？

　　万钧：是真的。根据河南省地税局《关于直系亲属间房产过户自行申报价格的函》（豫地税函〔2015〕324号）相关精神，我市直系亲属房产过户自行申报价格为500元，二手房增值税与契税总和不到百元。赠与需交纳现行房价4%的契税。所以说买卖比赠与划算。

　　我婚前有套房子，房产证归我单独所有，现在我想在上面添上我爱人的名字，请问应该怎么办？

　　万钧：当事人持本人身份证、配偶身份证、结婚证、房产证等有效证件到地税二手房增值税窗口办理评估，持评估报告到契税窗口办理免税证明。当事人持免税证明发票、夫妻双方身份证、结婚证、房产证，夫妻双方一寸或二寸照片到房管窗口办理存量房转移。需要说明的是，根据河南省发改委、财政厅下发的《关于规范房屋转让手续费有关问题的通知》精神，持免税发票的，夫妻双方在房产证上添加名字的，房管部门免收手续费。

　　我是府都花园的业主，我们这老停水，我感觉物业服务态度也一般，要是想换一家物业可以吗？有哪些程序？

　　万钧：你提的问题在我们办理物业信访问题时也经常遇到，首先可以肯定的回答，选聘或者解聘物业企业，就是业主的权利。准确的说，必须由小区过半数以上的业主通过业主大会的形式表决，过半数以上的业主都要求更换物业了，就可以重新选聘新的物业公司。

　　你所住的小区，可能还没有召开业主大会、选举成立业主委员会，现在的物业公司是由开发建设单位选聘的，还属于前期物业管理。如果你们小区大多数业主都认为现在的物业公司服务不规范，想换一家物业公司，就要先找到你们所在辖区的办事处、社区居委会和羊山新区房管局，要求他们到小区监督、指导召开业主大会，选举产生业主委员会。然后，再通过召开业主大会进行表决，就可以决定是否选聘或者解聘物业企业。

　　我们住的小区由于种种原因，物业公司退出小区服务了，现在我们的小区没人管、没人问，卫生脏乱差，请问有哪个部门负责？

　　万钧：你提的问题很好，可以看出你是一位热心业主，很关心小区的物业管理问题。因物业企业退出小区服务，造成住宅区无人管理的，按照信阳市人民政府2008年发的一个信政〔2008〕67号文件，文件的标题叫“信阳市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见”，文件规定，由街道办事处、社区居委会及时组织业主召开业主大会，选举产生业主委员会，通过业主决策是否选聘新的物业企业，或者实行业主自行管理。对达不到一定规模、基础设施配套不全、不具备物业服务条件的单幢或零星住宅楼，由所在地的街道办事处或居委会负责，征求业主意见，为业主提供最基本的生活服务。

　　物业企业退出小区前，应首先在小区张贴退出公告，并将退出公告报小区所在居委会、办事处及辖区物业主管部门备案，待业主无任何纠纷后，物业企业将小区有关工程档案资料、共用设施设备全部移交给辖区办事处。业主有什么问题可直接到辖区居委会、办事处投诉、反映。

　　张先生在羊山新区购买了一套高层住宅，但他不明白分摊面积指的是哪些部分？

　　万钧：按照《房产测量规范》之规定，一般高层住宅分摊的共有共用面积包括共有的电梯间、楼梯间、电梯前室、电梯机房、管道井、门厅等，以及公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

　　开发商未办理《商品房预售许可证》, 可不可以以登记、排号、订购以及办理VIP卡等形式收取定（订）金、诚意金?

　　万钧：不可以！《城市商品房预售管理办法》第六条第二款规定：未取得《商品房预售许可证》,不得进行商品房预售。《河南省房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款规定：未取得商品房预售许可证，不得有任何预售行为，不得向预购人收取任何预订性质的费用。（信阳新闻广播）