信阳人手里有这样的房子吗? 四十年后或成一场空

信报楼市 2017-05-22 04:40:00
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自北京公布“商住房”政策全面收紧后,央视财经频道又在一则报道中给全国的商改住项目浇了盆冷水——法学专家称:所谓的商住房,40年或50年产权到期后无法自动续期,若申请续期被驳回,不仅土地收归国有,连房子都有可能被国家收回。

自北京公布“商住房”政策全面收紧后,央视财经频道又在一则报道中给全国的商改住项目浇了盆冷水——法学专家称:所谓的商住房,40年或50年产权到期后无法自动续期,若申请续期被驳回,不仅土地收归国有,连房子都有可能被国家收回。

4月26日,北京各银行商用房全部暂停抵押。广州多家银行也不能做商住房抵押贷款。

对于商用房抵押贷款暂停的原因,在分析人士看来,主要是之前商用房限购政策的延续。而商用房限购政策是以北京为起点,并开始大范围蔓延:

最严厉的莫过于北京:

  3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》

  4月18日《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》

  4月19日《关于进一步加强产业项目管理的通知》

其次是上海:

4月21日,上海市规划和国土资源管理局发布《规定》要求出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公,商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。同时提出,出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。

紧接着是广州:

商服类房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得改变为居住用途,不得销售给个人。

成都、海南也马上跟进:

上周五(4月21日),成都进一步出台政策,明确要求严禁把办公用地更改为居住用途,并对项目产品的开发、销售等方面进行了严格的限定。

海南下发《通知》,要求各市县从事房地产开发经营的企业,在办理商品住房预售许可证或现房销售时,应当向所在地价格主管部门申报价格备案。

中原地产首席分析师认为,本轮调控政策是政策力度最强的一次。其中,商办与学区住房是本次调控的主要对象,这是历史上首次针对商办类物业全面收紧调控政策。

北京市不动产法研究会副会长尹飞表示,由于“商住房”本身并非住宅性质,一般是商业用地或工业用地,按照《物权法》相关规定,住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期,而商业用地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年,而且到期后需要主动申请续期,续期也有可能被驳回。如果没有主动续期或申请续期被驳回,不仅土地产权要被国家收回,连房子也可能会被国家无偿收回。

一、40年后房子产权到期

房屋建筑产权的归属年限,包括:民用住宅建筑,商用建筑,工业用建筑。按建筑用类型有所不同,一般民用住宅建筑权属年限为70年,商用房屋建筑权属年限为40年。

目前,我们通常所说的房屋产权大致分为:

1.)住宅用地,产权年限是70年;

2.)综合用地,产权年限是50年;

3.)商业用地,产权年限是40年。

2016年的公寓市场上,可以看到有很多的商住类型的公寓,也就是40年产权的公寓,有不同的类型,比如精装修;有的开发商还可以包出租,特别体现投资的价值;甚至有40年商住公寓还打出了学区的概念,简直就是破天荒。

对于40年的概念,其实我们现在的纠结不过就是40年之后房子怎么办?

对于房屋到期续约产权的问题,李克强总理曾给予回应。

李克强:中国有句古话:有恒产者有恒心。网民们实际上也是群众,对70年住宅土地使用权到期续期问题普遍关心可以理解。国务院已经要求有关部门作了回应,就是可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。

可以看出,总理只提到了70年的产权问题。如何解决40年产权问题国家还未给出官方回应。而40年产权的房屋会比70年产权的房屋更先面临产权到期的问题。

二、商住房首付至少50%以上

现在人买房,尤其是在一线城市,除了自己本身有一定的资本累积,很难有人能一次性拿出很多的钱来付首付,且首付比例也随着房屋的性质而不同。

举个例子,朋友属于被限购户口

朋友问我:“我有10万的首付,现在能不能买房?”

我说:“朋友,我们还是考虑买辆车吧”

朋友再问:“那我买个70年的公寓行不行?”

我说:“朋友,我们还是考虑买辆车吧”

朋友不死心继续问:“那我买个40年的公寓行不行?”

我说:“朋友,车也别买了,拜托你的钱赶紧存个银行定期吧。千!万!别!惦!记!”

40年公寓的首付是你想付就能付的?

其实,40年商业产权的公寓的首付不同于70年住宅,40年产权的首付需要支付至少50%。

假如一套50平米的房子,均价都是9000元。

70年产权的的首付:50·9000·30%=13.5万

40年产权的的首付:50·9000·50%=22.5万

三、商住房交房时交税更多

交房的时候要交税,这个大家都知道的,可是到底要交多少税呢?

财政部官网发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》,通知中对契税政策进行了调减。

其中,对个人购买家庭少有住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

二套房 90平以下 1%;90平以上2%

对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。(家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。)

通知中表示,这一决定将从2月22日起正式执行。另外,北上广深四个城市并不实施这一优惠政策。

也就是说,70年住宅的税费最多也就是2%,但是非居住用房的契税一律是按照3%来征收的。

以50平,均价9000的住宅为例

70年产权公寓,50·9000·1%=4500

40年产权公寓,50·9000·3%=13500

又是一笔高额的差价。

四、贷款年限最多贷款10年

70年住宅产品最多可以贷款30年,但是商业住宅却最多只能贷款10年。

现在商品房70年产权住宅的贷款利率是4.9%,有时还会遇到银行打折,而如今很多银行暂停抵押贷款,商住房折扣更不可能实现了。但是商业住宅的利率却是按照基准利率来计算,并且很有可能会上浮10%。

  以50平,均价9000,基准利率4.9%的住宅为例

  70年产权公寓,贷款30年,月供1671.79元

  40年产权公寓,贷款10年,月供2375.49元

月供就是差距啊。

五、商住房不能落户

如果真的是因为受到限购的条件而急需在2017年购入一套住房,甚至是婚房的列位,请也为后代考虑一下。

至于有些楼盘所说的40年产权公寓真的有学区这回事,大家一定要多听多看多打听。

在二手房交易里,能不能落户成了很多人购房的一个大条件,也就是很增值!

不能落户;

不带学区,部分宣传学区实际是学位,只有1次上学机会属借读;

回字形设计,通风采光均有问题;

本身属办公楼改造,后期居家办公环境嘈杂;

租金不高

如果40年产权公寓到期后真的被国家收回,

那么也算是给地产开发商和投资客们敲了个警钟,“出来混早晚要还的”!

六、商住房流动性降至冰点,手上有商住房的朋友怎么办?

按目前趋势来看,商住房的购房者只能依托于对外出租,实现租金回报,但目前来看也存在两个问题,首先,租金回报非常漫长,其次,它的收益很难保证,特别是对于这种商改住的违规产品,目前的监管比较严格,能否顺利实现对外出租给个人存一定疑问。

对于在售的商住房开发商而言,未来销售可能将面临较大问题,已经购买商住房的个人购房者也形成新的打压。相关专家认为,督促开发商将手中的商住房产品还原成它的商业功能和办公功能,再对外出租,这种方式既有利于商住市场的规范,也能对人口控制起到非常有效的作用。

如今商住房遭严格治理,从市场角度,小业主的商办物业很可能也会面临拆除居住功能的可能性,比如通了燃气的,很可能率先被治理。未来一二线城市商住的政策压力将越来越大,特别是一线城市,除了核心区,商住持有的价值不高。

拓展阅读:最惨烈的调控!北京这种房子,价格会暴跌50%?

北京不愧是帝都,有着最诡异的楼市,最诡异的房型,最诡异的房价,还有最诡异的调控。

 

2016年6月,楼市最火爆的时候,北京一家购房网站推出了一套单价15万元的学区房,震撼了全国。下面就是这类“房子”的“标准长相”:

 

没错,这就是只有在北京才有的“过道学位房”。它出现在老城区的平房区,一般在胡同里。这个房子,其实就是一个公共的过道,若干户居民回家或者出门,都需要通过这里。

 

但诡异的是,这种“过道房”可以单独办理房产证,并拥有学位。上面照片里的“过道房”位于大耳胡同,拥有北京市排名前列实验小学前门分校的学位。

 

当时北京一家媒体的记者进行了调查,发现除大耳胡同外,草厂横胡同、香饵胡同、中毛家湾等地均有标为“学位房”的过道出售。

 

“过道房”的简陋、诡异、高单价,挑战了全人类对于学位房的“想象底线”,也成为北京楼市暴涨的助推因素,刺激因素。

 

“过道房”还暴露了此前北京房产证管理的混乱,在平房区,很多房屋可以随便分隔成小间,并能获得产权证、学位。所以,不断挑战人们心理底线的“超高价学位房”,都出现在北京的平房区。

 

在今年春节后出台的系列调控措施中,北京开始严控学位房。措施主要有两个方面:

 

排名前列,是搞大学区制,区内抽签获得学位,让更多的小区来摊薄“学位红利”;空挂户、集体户、户口挂靠等情形,不能获得学位。

 

第二,收紧学位房的定义,过道房、车库房,及租住违法建设房屋、办公用房、地下室、多人合租等情形,均不作为入学资格条件。

 

对于“过道房”,今年3月北京的较新规定称:一律不能办理不动产转移登记、不准上户口、不作为入学资格,此外平房的“过道”应在不动产登记中标注。紧接着,北京市住建委会同市规划国土委发布新政,严控住宅平房一间擅自分割为多间的行为。

 

在今天“新京报”的报道中我们得知,上述规定已经在海淀区实施。至于其他区,也肯定不能例外。

 

今年以来,热点城市都出台调控措施。但对房屋价值造实质性打击,促成房价大幅下跌的措施,其实非常少。比较引人注目的是,北京、上海等地对商办物业的限制。

 

相比之下,杀伤力较大的还是北京针对“过道房”、“车库房”和平房里的“一房分隔多间”的调控。以“过道房”为例,新政全面实施之后,这类“房子”首先失去了学位,其次不能转移登记,不能落户口。如此一来,一平米15万元的单价,至少腰斩一半。这类房产,只能在未来的拆迁时获得补偿。如果没有拆迁,则将长期沦为“死资产”!

 

北京学位房新政给我们提了个醒,未来在购买房子的时候,不能过度追求学位因素。要综合考虑房屋的各种因素,尤其是学位变动的可能性。相比学位,未来地铁的因素越来越重要了。

来源:网络综合整理

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