信阳楼市到底有没有泡沫?

记得在2016年10份左右，有一个哥们向悟空推广一个理财产品。向某某平台投入100元，一天可以收到10元的利息，5天封顶，即100元，5天时间可以获得50元利息。但有一个规则，账户内只有达到1000元以上的部分才能提取出来。如果拉一个人加入平台，此人向平台投入100元，推荐者即可每天增加10元的利息，以此高收益值诱惑每一个加入平台的人，推荐更多的人加入平台。加入该平台的许多人，都清晰的明白，这种平台，早晚要崩塌，但由于高收益，想着在赚够自己本钱后，把本钱抽出来，日复一日获得高回报。但加入此平台的人，都相信此平台能够维持到自己收回本钱。如此的平台至于是否会崩塌，加入的人已经顾及不上。悟空以为，现在三四线城市房地产与该平台有些类似，大部分人有一个坚定的信念，房子只涨不跌，而且这个信念越来越坚定。悟空以为三四线城市楼市是由人们的信念支撑起来的。楼市将会永远坚挺不倒的信念，维持着三四线楼市泡沫不破（这句话估计会被喷，欢迎留言讨论。）

三四线城市“畸形”的市场规律

2010年-2015年，以信阳为例的三四线城市。只有在2013年间，信阳楼市房价涨幅约15%，而2010-2015年间，房价年均涨幅约4%，远低于房贷利率5.88%。如果按照投资计算，在这期间所购买的房子，都是赔本的。而2010-2015年间的，2015年商品房年度成交量较大，达约2.5万套，年平均成交量2.2万套，即在此期间成交量维持稳定。人均收入，按照国家年收入8%增长率，远高于房价年4%涨幅，且在这期间，三四线城市的人才供应量加大，高素质人才量增加，相对应高收入群体也大幅增加。房价涨幅却未能跑赢房贷。信阳楼市低迷，可能与购买力有关。

2016-2018年2月份随着国家政策利好，降息，尤其降准，让更多的人能够买的起房。在2016年信阳年度成交量约3.7万套，超2015年成交量约40%。2015年房均价约4300元/平米，115平米，三成首付约15万元，2016年首付比例下调至两成，同样的价格首付约10万元。前前后后，首付省了5万元，在信阳有多少的家庭缺这5万元，而不能提前置业选房呢？然信阳真就有大部分人缺这5万元钱吗？

2017年楼市年度成交约2.1万套，接近2010-2015年楼市成交2.2万套的平均值。而2017年终，房价已然涨至实时房价约6200元/平米，而2016年终实时房均价约4600元/平米，涨幅约34.8%。首付提至三成，2017年年成交均价约5600元/平米，同样115平米，首付约20万元，然而楼市仍旧火爆。说明楼市热度高涨与房价无关，可能与购买力有关。

2010-2015年楼市房价稳定，成交约2.2万套，如若2016年降息降准，首付节省约5万元左右，而释放了约3.7万需求量，比2015年额外增加约1万的需求量，那么2017房价大浮上涨，首付又相比于2015年又多了约5万元，需求量应该大幅降低。然信阳楼市仍火爆，2017年末，信合湖东春天500多套房源入市，仍旧有几百人没能选到房，2018年1月金域府6400元/平米，供不应求。中梁壹号院意向群体众多，估计又是一座能排的上号，难以选的上房的楼盘。依照市场规律，2016年释放了购买力，供应量增加。2017年房价暴涨，需求量更应大幅下降。然现实并未按照经济规律态势变动。2016年国家政策，释放的不止是购买力，更大的作用，更多唤醒了人们购房意识。2017年购房意识觉醒的人越来越多，供应量未跟上，房价暴涨。暴涨的楼市下，唤醒了更多的人关注楼市，投资楼市。楼市低迷与高涨热度，可能与购买力有关，但与房价无关，与社会对楼市认识成正相关。

高空置率下需求是刚需还是投资

信阳的空置率具体有多少，一直未有准确的数字。在人们印象中，羊山是空城、鬼城。其实不止羊山如此，10年里新建的楼盘小区，有多少小区常年入住率超过50%呢？有的人买房为了做婚房，有的人买房为了子女，有的人买房为了养老，有的人买房为了改善居住环境，有的人买房为了投资。不论买房理由千千万万条，常年高空置率的现实，让人无法回避。房子居住的属性，在这高空置率数字下，值得怀疑，信阳的房子，居住属性有多大？逢年过节度假房性质？许多人的亲戚朋友又都在农村，即使回家过年了，大部分时间也是在农村呆着，所在中心城区购买的房子，连度假居住的意义都没有，只能算作临时落住的“宾馆”。有的人考虑未来N年，在外漂泊累了，返乡回家发展，所以才提前置业，在信阳，也可称之为刚需。那为什么不等到N年后，准备回乡发展时，再买房呢？大家的理由是，房价会一直上涨，以后买不起，即使不涨，最起码也保值，未来转手，很可能会大赚一笔。现在几乎每一个人都学会了“投资买房成功学”。悟空曾想，如果房子价格一直稳定不增长，并且随着土地、房子折旧而贬值，那么还有多少人会为未来购置一套可能会住的房产呢？2005—2018年里，经济学专家依据经济学预测的楼市涨幅，一次又一次失败，政府管控房价，一次又一次失败，越管控越涨。人们已经相信，房价只涨不跌，已然形成一个信念。有的人，买的房子，只是逢年过节住一次，这类人中的一部分，是因为“房子就是家”观念，而买的房。更多的人是因为先考虑投资属性，再考虑孩子上学、改善、养老等需求才买的房。

坚挺的楼市上涨信念

房子的主要价值是居住属性，其次是由于房子本身的特性所附带的投资价值。但高空置率的当下，人们置业的投资属性排在排名前列位，居住属性排在第二位。坚挺的楼市只涨不跌的信念，维持着信阳高空置率的楼市。尤其2018年1月份、2月份中，二套房、三套房置业者逐渐增加，有的是为了改善居住环境，有的坚信信阳楼市还会继续涨下去。货币本身价值不大，主要在信用价值，人们坚信货币可以一直流通下去。现在的楼市，如同货币一般，人们坚信它会永远涨下去，最起码不会暴跌。坚挺的信念，削弱了房子本身的居住属性，抗住了投资属性。

如果问悟空，你认为信阳楼市是否有泡沫？悟空也不知，悟空只期望的是，信阳城镇化，常年入住率能够越来越高，让房子实现它他的居住价值。