楼市寒冬已来?住建部和国土部联手放大招!

导语：                     

4月6日，中国住房和城乡建设部官网发布了由住建部和国土资源部共同签发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，成为自北京开启全国楼市调控升级后，住建部排名前列次出台全国楼市调控的统领性文件。为贯彻落实去年中央经济工作会议提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”方针，又注入了一剂“强心针”。

两大房地产部委下发通知，有态度、有实招。

4月6日，中国住房和城乡建设部官网发布了由住建部和中国国土资源部共同签发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）。这是自近期北京开启全国楼市调控升级后住建部排名前列次出台全国楼市调控的统领性文件。

住建部官网截图

你需要知晓的内容

1、凡是库存6个月以下的，不仅要显著增加土地供应，还必须加快供地的节奏；6-12个月的，必须增加供地；18-36个月的，减少供地；36个月以上的，直接停止供地。

2、不管是区域性总价，还是土地单价，或是楼面价，一律不得出现新高，属于严重扰乱市场预期。

3、房价上涨压力大的城市，建房不仅要开启快速审批通道，对拖延上市，捂盘一定要严处。

4、地级以上城市，包括百万人口以上的县，在2017年6月前，一定要向社会公布你的3年土地供应计划和5年供应计划。并且实施情况每半年就要向中央汇报，数据弄虚作假，一律严办。

5、保障房方面，将扎实推进棚户区改造，2017年要确保完成600万套棚户区改造任务。

6、对工作不力，未实现调控目标的地方，将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。

房子是用来住的，不是用来炒的，这次，中央可不仅只是说说而已，而是掌掌生风、招招见血，有目标、有措施、有问责！

浮现四大杀招

排名前列招：督战地方供地。各省级国土资源主管部门要按照“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标，加强对本地区市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作的监督指导。2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。

并且强化约谈问责。对工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方，住房城乡建设部、国土资源部将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。对虚假编造、采用技术性手段调整相关统计数据的，严格追究有关人员的责任；情节严重的，依法依规严肃处理。

第二招：严审拿地资金。各地要建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。

第三招：严查囤地捂盘。严格按照合同约定及时开工、竣工，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应。对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。

第四招：增加租赁房源。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。

两大房地产主管部委下发通知，有态度、有实招。

中央变相收走地方土地？

这份文件看似只有几千字，但具有划时代的意义，相当于中央将地方政府调节地价的权利直接没收了。

中央为什么要对地方政府收权？还不是因为这边中央限购限得热火朝天，那边地方政府高地价卖得不亦乐乎。 

数据显示，今年1-3月，全国300个城市的土地成交面积同比减少了3%，但土地出让金却同比增加了51%，成交楼面均价同比上涨了55%。

地价涨幅甚至超过了去年二线的楼价，面粉都涨了，天天限面包的价格有什么用呢？既然地方政府不能上令下达，那就只能中央亲自抓地价和土地供应的问题。

上面这个政策，核心要点就是以房地产库存消化周期分档次，从而确定房地产供给，周期短的要扩大供地，周期长的要停止供地。

通过供求关系来解决中国的房地产问题，是真正的对症下药。期盼多年的增大房地产供给终于来了。

中央的意图很明确

1、房价问题必须解决、必须重视！

2、从政策层面解决眼前问题，就是限购限贷限离婚限交房时间等！这是需求侧。

3、从供求关系层在解决长远问题，就是从土地供应源头来出政策！这是供应侧。

4、全国一盘棋，文件重提“房子是用来住的、不是用来炒的”这一较高指示！

5、防止面粉价格贵过面包，从土拍根源上强调政策解决地王这一问题！

可能造成的市场影响

1、显然，所有省会、热点城市的购房者，均不用太过着急了！房价是必须要稳住的，这是政治任务。

2、政治觉悟不高的，中央也已经出好了解决方案，你的城市供求关系如何？梳理好之后未来5年的土地供应计划要公布出来，基本上，这个城市未来5年的房价趋势就清楚了。

3、地王不充许出现，媒体也不能用热点事件制造恐慌了。

4、未来，租房保障被提上了日程，城市里的中低收入人群也可以得到居住的保障。

5、中小房企，这一次，难关真的是不好过的，资金严查！地不好拿！

6、对于中国房地产行业来说，准备好过3-5年的冬天吧！持有现金、做好储备，安全比激进更为重要！

7、中央的政策目的很明确，就是控制上涨，而不是制造下跌，所以期待房价大跌的，也不要指望！不要耽误本次调控之下的购房时机！

房价扛得住吗？

1、对于一些城市来说，存在政策用力过猛的情况，土地供应可能过大、政策打击可能过猛，这类城市有可能出现下跌，但会是哪些城市？目前还不好判断。

2、还有一类城市，本身之前供大于求，房价一直稳定，但2016上涨过猛！目前供应量仍旧很大，未来则有下跌之可能，比如成都、重庆、长沙局部均有可能出现回调，但幅度也不可能大，西安由于上涨比较温和、目前房价不高还会坚挺。

3、而对于大部分城市来说，下跌不太现实，暴跌更无可能！

未来的中国，热点城市基本就是一个全面性的横盘阶段，该阶段会持续3-5年时间。每一个购房者，都应该心里对这一趋势了然于心！房价不可能暴跌，房价小回调还有可能，把握好本次调控之下的购房时机，虽然不用着急了，但亦不可掉以轻心。

专家解读：从供给侧入手引导市场预期

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，两部委此次出台全国统一性的文件可以起到引导房地产市场预期的作用。

顾云昌指出，2016年9月30日起各地开始出台地方性的文件走“因城施策”的路径，但这些地方性的文件主要从需求侧入手，且主要以“限”为主，包括限购、限贷、限价、限量等。

“此次两部委的文件则主要从供给侧入手，通过对土地供应结构性的调整以及严防出现高价地等规定更有利于引导房地产商以及购房者对于市场的预期。”通过地方政府出台的需求侧调控政策配以中央供给侧的结构性调整，可以加大调整的精准度，也更有利于市场的相对平衡。

严跃进指出，此次政策提到了土地供应的分类调控目标，这是最近土地政策的首创。通过和各地的去库存周期、房价等指标进行挂钩，使得供地的计划更具有合理性。

近期，全国多个城市公布楼市调控大招，更有部分城市在短时间内多次加码政策，比如北京的“10天9策”，再比如一天中有6地出台限购政策及限购加码政策，此轮楼市调控政策出台之密集实为罕见。

此次住建部和国土部联手发文，对商品房用地、城市去库存、住房保障等多方面提出明确要求，可见相关部门规范房地产市场的力度和决心。

楼市调控祭出新的杀手锏

此轮楼市又出现了一个具有新意的调控手段，其中较具风向标的是北京、厦门，以及广州，均出现了住宅、商住限售。

北京：开发商和中介不得炒作学区房、高价房，严禁房地产经纪从业人员一年内买入卖出同一套房屋。

广州：家庭新买住房后房产证需满2年，才能转让；法人新买住房证满3年，才能转让；住房赠与，满2年后才能再买房。

成都：所购商品住房自合同备案之日起、二手住房自载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让。

杭州：杭州市户籍单身（含离异）人士在限购区域内限购一套住房，即在市区范围内暂停对拥有一套及以上住房的本市户籍成年单身（含离异）人士出售新建商品住房和二手住房。

厦门：新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易。

福州：非本市五城区户籍居民家庭购买排名前列套住房，取得不动产权证未满2年的不得上市交易。

在很多房地产业内人士看来，限售的出现，颠覆了过去房地产调控的逻辑，提高了房产交易的时间成本，调控开始从交易环节向持有环节转向。这一手段的目的还包括，彻底封堵“炒房客”，让买房真正回归居住。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出：“对于投资客来说，拿到房产证开始持有两年才能卖，意味着持有成本大大提高，短期转手套现不可能了。限售叠加升级版限购、限贷、限价，将在所在城市产生立竿见影的效果。”

调控会改变房价走势吗?

2017年楼市调控力度之大，范围之广，时间跨度之长令投资者望而生畏。对于本次调控，著名经济学家马光远撰文指出：

房价的逻辑变了。千万不要用过去的思维来看待本次调控，更不能置若罔闻，一根筋地认为调控不会改变房价的走势。

首先，调控的目标和过去不同。

过去每一次调控，目标都是抑制房价过快上涨，本次调控的目标非常明确，是防止房地产泡沫。“两会”以来，包括张高丽、周小川、何立峰等在内的高层，都将房地产泡沫列为中国经济当下重要的风险点。这意味着什么？如果你能够理解高层明确提出预防房地产泡沫在中国房地产调控史上是排名前列次的话，你就应该明白，为什么当前的政策如此狂暴。

其次，政策的力度可谓少有。

北京的认房认贷又认离得到了住建部的背书。北京对商住房赶尽杀绝，厦门福州等限制新买的住房卖出，央行明确要求商业银行调整房贷在新增贷款中的比重，如此大力度的措施，在中国房地产的历史上少有。资产价格最怕什么？一是禁止交易，二是控制流动性。厦门和福州两年内不让交易的规定基本断绝了投资性需求出手的念头，而央行通过窗口指导要求控制房贷，事实上会让很多银行短期内大幅度减少房贷的数量，等于让这个市场彻底冷冻。

最后，后续可能有更严厉的政策储备。

更可怕的是，如果市场仍然我行我素，后续还有更严厉的政策储备。比如，增值税的调整，比如，调整印花税等等。当然，也有可能扩大房产税的试点。

对于中国的房价，其实绝大多数人并不清楚其中的逻辑，只是人云亦云，跟着市场走而已。在市场过去10多年单边上涨的情况下，很多人更是认为市场会永远涨下去，这种惯性很可怕。这种惯性一旦到了优质，就是市场反转的时候。

万科总裁郁亮指出：当前的调控很有必要进行，而在市场调整之下，房地产价格的单边上涨已经结束。全国楼市供求关系的真相就是：需求高点已过，而供给仍在高位。这样的供求关系，不支持房价一直高速上涨，也不支持成交量的高速增长。

业内认为：随着政策、信贷全面收紧，加之政策持续打补丁，以北京为代表的一线城市改善需求被抑制，北京、成都、厦门等城市成交量已经出现了明显下降，这些城市将进入低迷调整期，不排除在这些城市，将出现明显的房价下跌。

对广大购房者的忠告

1、本次文件中，三四五线城市还在去库存，他们未来可能不供地，也就是说，价格可能涨，但不管怎么样，你一定要坚守原则，不要去碰三四五线城市，任你房价如何变，任你库存为0，都不要去碰。

2、而在2016-2017年，所有疯狂上涨城市中的朋友们，不管你的城市房价现在是上涨、还是横盘，你都要坚定一点：大涨绝不再可能，未来3年内都基本上可以从容的选房看房买房，不要恐慌！不要着急！也许，现在你的城市没有库存，但现状在一年内就会得到改善！

3、对于很多城市，会出现一种情况，因为没有库存，为了增加供应，郊区土地会被大量释放出来，大房价疯狂过后，郊区房价可能会有一波行情，但市场一定会在未来的供求平衡之后回归理性，你在偏远地区买的房子就是一个坑。所以，你一定要坚守原则：你买的一定是可以自住、可以出租、可以出售的有用的房子，不符合这个原则的，不要去碰，静静的等待未来的供应。

4、市场发展在2017年的4月，在2016年没有疯狂上涨的城市，在2017年也几乎全部实现了应有的补涨，比如海南、青岛、宁波、南昌、西安等（有的城市情况不同，有的还在补涨过程中，还没有到顶）。未来的中国，热点城市基本就是一个全面性的横盘阶段，该阶段会持续3-5年时间。每一个购房者，都应该心里对这一趋势了然于心！

5、房价不可能暴跌，房价小回调还有可能，把握好本次调控之下的购房时机，虽然不用着急了，但亦不可掉以轻心。

6、库存在6个月以内的城市，应该马上停止看房，该干啥干啥，静等土地上市，静等新楼盘上市，比如郑州。

7、库存在6-12个月的城市，建议去看房，合适就买，虽然不用着急，但亦不要抱有幻想，比如西安、海口。

8、库存在12个月以上的城市，建议还是果断出手买房，早上车为好，早上车，早安心，早点去赚钱。

9、而对于投资客，是真的可以彻底收手了。

以下是70个城市较新的存销比数据，以及对应的土地供应举措：

附：住建部，国土资源部联合声明

住建部，国土资源部联合声明：

各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（建委、房地局、规划局）、国土资源主管部门：

为贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，加强和改进住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，现就有关事项通知如下：

一、合理安排住宅用地供应

（一）强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。各省级国土资源主管部门要按照“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标，加强对本地区市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作的监督指导，并将地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市）的计划实施情况每半年汇总一次报国土资源部。

（二）尽快编制公布住宅用地供应三年滚动计划和中期规划。各地要结合国民经济和社会发展五年规划、城市总体规划、土地利用总体规划等，依据住房现状调查、需求预测以及在建、在售住房规模等，立足当地经济社会发展和资源、环境、人口等约束条件，尽快编制住房发展规划和年度计划，统筹安排中期（五年）和近三年的住房建设所需用地。2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。

（三）保证住宅用地供应平稳有序。各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。各地要建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

二、科学把握住房建设和上市节奏

（四）加快在建商品住房项目建设进度。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，要建立商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度。要严格执行土地利用动态巡查制度，督促房地产开发企业及时足额缴纳土地出让价款，并严格按照合同约定及时开工、竣工，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应。

（五）加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产开发企业合理定价。

（六）增加租赁住房有效供应。建立健全购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场。将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自有住房，盘活存量住房资源。

三、加大住房保障力度

（七）扎实推进棚户区改造。各地要落实好土地、财税、金融等支持政策，加快棚户区改造项目建设，加强配套设施建设和公共服务，确保完成2017年600万套棚户区改造任务。统筹做好2018-2020年棚户区改造三年计划。商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市，棚户区改造要以货币化安置为主，避免重复建设。

（八）继续发展公租房、共有产权房。各地要转变公租房保障方式，实行实物保障与租赁补贴并举，推进公租房货币化。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应，扩大公租房保障范围，多渠道解决中低收入家庭、新就业职工和稳定就业的外来务工人员的住房问题。做好保障性住房分配管理，加强信息公开，确保公平分配。

四、强化地方主体责任

（九）落实房地产工作责任制。省级住房城乡建设、国土资源主管部门要按照省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的房地产工作责任制要求，加强对本地区各市县主管部门的分类指导，加强监督检查。市县主管部门要贯彻落实好中央及省级的各项政策措施，明确本地区优化住房及用地供应的目标、路径、步骤和责任人，确保如期实现工作目标。鼓励各地在中央政策框架内积极探索、出台有力的政策措施。

（十）强化约谈问责。对工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方，住房城乡建设部、国土资源部将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。对虚假编造、采用技术性手段调整相关统计数据的，严格追究有关人员的责任；情节严重的，依法依规严肃处理。

中华人民共和国住房和城乡建设部

中华人民共和国国土资源部

2017年4月1日

来源：凤凰房产、央视财经、央视新闻、房金所、中金在线、每日经济新闻、理财中国、21财闻汇、米宅米宅